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北京市凯诺律师事务所拆迁中的违法行为被拆迁人如何一眼识破?

一辈子可能就一次拆迁,而拆迁又涉及到广大被拆迁人的切身利益,按道理来说,应当按照法律规定的程序一步一步的进行拆迁。可是实践过程中,拆迁方往往违背法律,以低成本短时间来完成拆迁项目。从而在征地拆迁中违法拆迁的现象越来越多。那么在征地拆迁中有哪些常见的违法行为呢?

一、没有征地批文就是违法行为

征地批文在征地拆迁中起着很大的作用,也是拆迁中的核心文件。有没有征地批文是判断当下的征地行为是否是合法的重要因素。

根据《土地管理法》的相关规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地时,必须依法申请使用国有土地,而不能直接在集体土地上建设。但因集体土地征收涉及到农村广大农民的切身利益,因此集体土地的征收必须经过相关部门的审核批准,书面表现形式也即大家口中常说的“征地批文”。

有征地批文了是不是也就意味着合法呢?这里要说明一下,征地批文是有时效期的,征地批文的时效期只有两年。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中的相关规定,“严禁闲置土地。农用地专用批准后,满两年未实施具体征地或用地行为的,批准文件自动失效…”

《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查批报工作的意见》:“农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后,市县两年未用地或未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效…”那么也就是说如果两年过了并没有实施具体的征地或是用地行为,那么批准的文件就会自动失效,如果想要再用地就得重新申请。

二、先拆迁后补偿是违法行为

征地拆迁一般是因公共利益而进行拆迁的,因此为公共利益而进行拆迁的,必须要通过合法程序,如取得被拆迁人同意,给予被拆迁人合法的补偿之后才能进行拆迁。即便是商业拆迁,也必须要与房屋产权人谈妥达成协议之后才能进行拆迁。

《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定,征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题。

必须是拆一还一,如果被拆迁人选择的是产权置换,那么以1:1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。根据《条例》规定和政策精神,“拆一还一”是征收补偿的最低限度标准,是绝对不能再打折扣、做减法的。如果在被拆迁人没有任何保障的情况下就违背法律先拆迁,是属于违法的,被拆迁人可以依法提起行政诉讼或是行政复议来维护自己的合法权益。

三、以拆违替代拆迁是违法行为

征地拆迁中经常有以拆违来代替拆迁的违法现象,但是,并非所有的无证房屋都属于违章建筑,在征地拆迁中若出现一些无证房屋或是证件不齐全的房屋很有可能是因为历史遗留问题。即便有的是违章建筑但不一定要拆除,是可以经过土地管理部门和规划部门的处罚后,补办相关手续,变成合法房屋的,依然可以享受拆迁补偿安置待遇。

而对于违建的认定,相关法律法规中明确了不同规划区哉内的执法主体。城镇规划区内的建筑,由县级规划部门认定;乡村规划区内的房屋,乡镇政府要将相关资料报县级规划部门审查,然后才能作出是否是违法建筑的认定。

因此凯诺律师提醒广大被拆迁人,无证房屋并不等于是违建,大家千万别被骗了。实践中一定要警惕拆迁方以“拆违”代替“拆迁”的情况。如果疑问一定要及时的咨询专业拆迁律师

四、房不能说拆就拆

我国法律也有着严格的规定,即便是违法建筑也不能是想拆就拆,说拆就拆。根据《土地管理法实施条例》第45条规定:“违反土地管理法律、法规规定,阻挠国家建设征收土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行。”

五、截留补偿款,属违法行为

在征地过程中,征地补偿是被征收人关注的一个焦点,但由于征地补偿标准的相关规定不高,而且征地补偿也无法落实到实际中,再经过村委会之手,等发放到老百姓手里时,基本所剩无几。

根据我国《土地管理法》四十七条的规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿,征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。且征收土地的安置补助费必须专款专用,不能挪用。

涉及征收拆迁补偿款使用、分配和处分的重要问题,并不是村委会或者个别人就可以私自决定,一定要通过由全体村民参加的村民会议,让大家充分知晓、民主决定才可以。如果没有履行这些基本程序就做出决定,那么就是违法的。

当真的遇到这种违法拆迁的时候,被拆迁人不要以暴制暴,不要与拆迁方发生正面冲突,可直接先向有关部门举报或是报警,让警察来处理。同时也要抓住机会留下有效的证据。

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